Formation à destination des communes | Faciliter la mobilité résidentielle des ainé·es

Après les ateliers participatifs qui ont pu éclairer les facteurs décisifs du choix résidentiel des aîné·es et des conférences qui ont alimenté la réflexion sur les aspects urbanistiques, immobiliers, notariaux, mais aussi de cohésion sociale et d’inclusion, la formation dispensée le 19 septembre 2024 s’est concentrée sur les dispositions urbanistiques et juridiques pouvant faciliter cette mobilité résidentielle. Cette formation s’adressait à des élus et services communaux et était également ouverte aux CCATM.

Cette matinée s’inscrivait dans une quadruple perspective :

• L’optimisation spatiale : la mise en œuvre des objectifs du SDT et du CoDT en matière de trajectoire d’artificialisation et d’intensification des centralités engendre de revoir la manière d’urbaniser le territoire : consommer moins et choisir des localisations optimales pour les équipements entre autres ;
• La sous-occupation du parc bâti, l’évolutivité des logements (adaptabilité pour accompagner les pertes d’autonomie, partage intergénérationnel…) et la nécessaire transformation-rénovation d’un parc bâti vieillissant sont des enjeux primordiaux ;
• La conception d’un territoire inclusif, assurant un environnement quotidien de qualité est aussi facteur de santé et de cohésion ;
• La mobilité résidentielle s’effectue au regard du droit de propriété et de la mobilisation du patrimoine individuel.

Avec nos deux orateurs, nous avons appréhendé les conditions urbanistiques relatives à l’évolution des tissus urbanisés, qu’il s’agisse de division, de transformation ou de nouvelles urbanisations. Le tout en recherche d’une habitabilité maximale, d’un équilibre sociodémographique des quartiers et sans compromettre le devenir architectural des biens. Nous avons également soulevé les freins et leviers juridiques pour faciliter cette mobilité résidentielle, compte tenu du statut d’occupation ou encore de la gestion des patrimoines en écho entre autres à la fiscalité. Regardons cela de plus près.

Faciliter la mobilité résidentielle : enjeux et conditions préalables

Le propos a été introduit par Bénédicte Dawance, coordinatrice de la Maison de l’urbanisme du Brabant wallon. Après avoir rappelé le fil rouge que l’équipe déroule sur ce sujet en 2024, elle a exposé d’importants enjeux motivant une mobilité résidentielle à faciliter pour les aîné·es. Parmi ceux-ci, on note la nécessité de proposer des logements adaptés et adaptables, de répondre aux besoins de rénovation d’un parc bâti,  d’agir contre l’isolement des personnes et renouer avec des formes d’entraide, mais aussi de retrouver une mixité intergénérationnelle au cœur des quartiers. Quelques chiffres à l’appui montrent, malgré des disparités territoriales marquantes, que toutes les communes sont confrontées à ces enjeux, avec un important parc bâti de grande taille occupé par des aîné·es, en ménages ou isolés, y compris des personnes de 80 ans et + habitant seules. Il s’agit bien d’enjeux tant urbanistiques-architecturaux que sociaux. À côté de ces enjeux, des conditions sont aussi relevées : maîtriser le devenir de son patrimoine, être accompagné dans ses démarches, garantir l’accès aux services ou encore fournir un cadre rassurant.

Instruments de planification et encadrement des projets : le cas namurois

Notre premier orateur, Bertrand Ippersiel, est chef du service technique du Développement territorial de la ville de Namur. Il se prête à l’exercice en soulevant l’intérêt de poser la question du vieillissement de la population au regard des politiques territoriales, un sujet peu documenté et peu relaté dans les débats.

Après avoir dressé un rapide état des lieux du territoire namurois, son propos s’est concentré sur les instruments de planification et d’encadrement des projets. Il a illustré le tout de plusieurs exemples éclairants : divisions de logements, projets œuvrant à la transformation des tissus urbanisés, émergence de nouvelles formes d’habiter… Une plongée dans la réalité de l’instruction de dossiers qui requiert la connaissance des dynamiques des quartiers, une vision globale, prospective, un équilibre et un suivi des décisions. Pas une mince affaire lorsqu’on voit la variété des contextes, de situations des ménages et des demandeurs. Une donnée s’énonce d’emblée comme difficulté majeure : les dispositions en matière d’urbanisme sont indépendantes de l’occupation effective des biens. On a beau penser un logement pour un·e ainé· e, aucune disposition ne permet d’avoir une prise sur son occupation de fait sur le moyen et long terme.

Namur, comme d’autres communes, voit sa population d’ainé·es augmenter et une population jeune (moins de 20 ans) en diminution au profit de communes limitrophes plus rurales au profil plus traditionnellement familial. Comme en Brabant wallon, la répartition spatiale a évolué avec une population d’ainé·es également représentée de manière significative dans les faubourgs.

Trois autres points permettent de caractériser la mobilité résidentielle:

1. L’immobilité résidentielle des ménages âgés plus forte comparativement que celles des jeunes ménages s’observe pour Namur et peut, par extrapolation, s’envisager pour le Brabant wallon.
2. La mobilité résidentielle est aussi liée au statut d’occupation : Namur comme l’ensemble des pôles urbains propose un parc locatif, par nature plus mobile, plus important en centre que dans ses faubourgs.
3. Une dynamique immobilière, on le sait, peut aussi sensiblement modifier la tendance en matière de mobilité résidentielle.

Il y a donc là des leviers sur lesquels on peut agir.

Un autre facteur agissant sur la mobilité résidentielle est le regroupement des services dans les centralités. Mais, si la tendance est au regroupement des infrastructures pour les ainé·es, leur localisation en centralité reste toutefois incertaine, la concurrence avec le logement et la disponibilité foncière jouant en défaveur d’une politique de proximité. 

Namur, comme d’autres territoires, voit l’habitat se diversifier avec la venue de nouveaux acteurs économiques : des formes de vivre ensemble se cherchent : le co living sénior ou les formes d’habitats superposés en sont des exemples. On en est aux prémices. À l’échelle du particulier aussi, des voies sont explorées. C’est, dans la majorité des situations, au travers de la division des biens. Le cas épineux du logement kangourou est évoqué. Le concept se voit cependant galvaudé au profit d’un opportunisme économique ou simplement d’une méconnaissance du principe de solidarité que l’habitat kangourou suppose forcément. C’est devenu une difficulté pour bien des communes.

Namur possède des instruments de planification : schéma de développement communal et notes internes pour l’essentiel. Précieux cadrages pour discuter les projets, l’enjeu du vieillissement de la population challenge cependant ces outils d’aide à la décision : faisabilité architecturale, organisation de la mixité au sein de la même enveloppe, réponse du secteur immobilier ou encore les réalités fiscales en matière gestion de patrimoines soulèvent la nécessité de souplesse, voire une remise sur le métier pour assurer leur effectivité au regard des enjeux socio-économiques et territoriaux soulevés.

La fiscalité, l’incontournable levier

Maître Erneux, notaire à Namur, a poursuivi cette matinée de formation en appuyant sur différents aspects. D’une part, il a souligné la nécessité d’adapter les dispositions fiscales, car elles sont d’indispensables leviers d’action d’une politique de logement, en général, et d’une politique adaptée au vieillissement, en particulier. D’autre part, il a détaillé des données juridiques liées aux statuts d’occupation des biens.

Maître Erneux souligne la difficulté de créer, d’accéder au logement pour toutes les couches de la population, car le coût de la construction a fortement augmenté ces cinq dernières années. Il faut ajouter à cela le coût du foncier et l’incertitude grandissante dans la faisabilité des projets. Ces points mettant le marché en tension et créant une certaine rigidité. Il faut pointer la TVA à 21% sur le neuf qui renforce le facteur limitant sur le neuf. Une piste serait de pouvoir ajuster la fiscalité pour des logements adaptés et plus « exploratoires » en faveur d’une réponse à ce besoin fondamental qu’est le logement.

En matière de fiscalité toujours, la disposition prévoyant une récupération de la TVA en cas de vente en régime de bâtiment neuf endéans les deux ans de la construction induit également une tension et est susceptible d’impacter les loyers de location lorsque cette faculté fiscale ne peut être suivie. Et de rappeler à cet effet que la location résidentielle n’est pas assujettie à la TVA, la Belgique étant un des rares pays d’Europe dans ce cas. 

Le coût, l’incertitude et la complexité de procédures (par exemple pour l’applicabilité d’un taux réduit de TVA à 12%  dans le cas de projets de logement à caractère social) sont aussi des facteurs limitant pour développer des projets. Il plaide dès lors pour une vision d’ensemble en matière de fiscalité, de droit civil et de politique d’aménagement du territoire. Il faut créer de la discrimination positive en matière de logements.

L’habitat kangourou : des balises à fixer pour dépasser le concept

Maitre Erneux poursuit en en rappelant les trois types de statuts d’occupant des biens : propriétaire, locataire (ou occupant en commodat) ou détenteur d’un droit réel d’usage (droit de superficie = droit de propriété temporaire, emphytéose, usufruit ou servitude). 

À noter, le droit d’emphythéose est un droit de jouissance plein et entier avec interdiction de diminuer la valeur du bien. Ce droit n’était taxé jusqu’au 31.12.2023 qu’à 2%, ce qui permettait d’agir en faveur de l’accès au logement. Ce taux est à présent passé à 5%. 

Il nous livre différentes réflexions sur l’habitat kangourou nous permettant de mieux cerner les enjeux autour de ce séduisant concept :  

1. L’habitat kangourou est un concept sociologique, non défini juridiquement. Idem pour l’habitat groupé (contrairement à la Flandre). Ainsi,  rien ne cadre le partage de fonctions, cela reste une notion générale.
2. On parle de deux ménages constitutifs d’un habitat kangourou. Or, la définition de ménages est aussi juridiquement floue. Ce concept est en évolution constante et les configurations se diversifient de plus en plus. Toutefois, l’habitat kangourou suppose une intergénérationnalité et/ou un lien d’entraide entre des personnes possédant différents niveaux d’autonomie. L’échange de services est au cœur du concept.

Différentes situations juridiques pour créer un habitat kangourou, et plus généralement la création d’unités de vie pour les ainés, sont énoncées en rappelant en préambule qu’il s’agit de solutions à plébisciter pour répondre aux défis en logement :

1. Kangourou créé via la création de deux unités par division juridique permettant de créer deux propriétés distinctes. Dans ce cas,  un permis d’urbanisme temporaire ne sera pas gérable (le droit de propriété étant un droit perpétuel, qu’en advient-il à la péremption ?!).
2. Kangourou géré via un bail à vie (celui-ci apporte la certitude pour le locataire de pouvoir rester dans son logement), soit à loyer étalé (= paiement d’une même mensualité durant la durée du bail), soit loyer unique (loyer unique à l’entrée). Ici, un point d’attention est relevé quant à la solidarité intergénérationnelle pour le financement (cas des parents qui investissent pour les jeunes via un bail à vie à loyer unique) qui pourrait être assimilée à une donation « déguisée » et poser des soucis d’équité au sein d’une fratrie. À noter que dans ce cas également, un permis d’urbanisme temporaire (si celui-ci est requis) ne sera pas gérable. On pourrait même parler ici de contrat de bail illicite. 
3. Kangourou géré via un commodat qui est un prêt à usage gratuit into-into personae, c’est-à-dire lié à une personne définie. Il n’apporte pas de protection pour le conjoint ou les héritiers, ce qui en fait un premier facteur limitant. Autre point : il offre peu de garantie pour le bénéficiaire, car le commodat est un droit précaire (possibilité au prêteur d’exiger la restitution du bien avec possibilité -en discussion- de dérogation). Enfin, en tant que prêt gratuit, même en cas d’échange de services avéré, il peut aussi être assimilé à une donation indirecte. Le manque de balise juridique sur ce point est un facteur limitant. Des témoignages dans l’assemblée exposent des pratiques de kangourou avec numéro de domicile temporaire (conditions d’accès aux droits sociaux) et en excluant un lien de parentalité pour éviter ce souci de donation indirecte tout en permettant une action sociale. Ce qui questionne néanmoins vis-à-vis des solidarités intrafamiliales que l’on doit encourager. Et ce,  pour autant que les unités de logements créés répondent aux critères de bonne habitabilité.  

Maitre Erneux note également une nouvelle disposition (art 348 du code civil- 2021) : le « pouvoir de disposition fonctionnelle de l’usufruitier » . Celui-ci donne le pouvoir à l’usufruitier de vendre son bien pour investir dans un autre bien plus adapté pour autant que cela ait été planifié antérieurement au décès du conjoint. Ce système évite des chantages et autres freins dans la mobilité résidentielle des ainés veufs partageant un bien avec les héritiers.

L’habitat groupé, un savoir-faire qui s’acquiert petit à petit…

L’habitat groupé s’organise en acquisitif ou en locatif. Il est avant tout le fruit d’un projet associatif qui s’organise autour du partage de lieux de vie. Il s’agit le plus souvent des projets et structures à finalité désintéressée (non lucratives). Des exceptions notoires peuvent apparaître dès lors que des économies d’échelle ou de l’autopromotion apparaît. 

Voyons l’habitat groupé locatif. Prenons l’exemple d’un projet porté par un privé en Brabant wallon détenteur d’un grand terrain. Il a obtenu un permis d’urbanisme d’habitat groupé comprenant en outre des infrastructures communes, le tout géré via une coopérative agréée. Les logements sont gérés via un bail à vie dont le montant est calculé de sorte à optimiser un accès financier. De plus, chaque habitant est partie prenante de la coopérative en y souscrivant une part et en mutualisant des services. 

L’habitat groupé acquisitif peut quant à lui s’envisager selon trois modèles : 

1.  Le plus courant : la copropriété sur lequel on superpose le projet associatif, et ce malgré la rigidité de la loi sur la copropriété. On pourra ainsi, par exemple, agir sur les modalités de prise de décision, créer des collèges de gestion, introduire des conditions à la rentrée et la sortie pouvant aller jusqu’à fixer des préférences en cas de revente. 
2. Le Community land trust (CLT), caractérisé par: 
   1. un démembrement de propriété (entre le nu-propriétaire et l’usufruit)
   2. Le finalité désintéressée (une fondation, asbl, pouvoir public, régie communale, coopérative agréée à finalité sociale) permettant de favoriser l’accès à la propriété grâce à une aide financière privée ou publique
   3. le droit de superficie (=droit temporaire) pour les usagers sur le foncier et / ou l’immobilier avec un système de capture de plus-value permettant de limiter la spéculation en cas de revente ; la plus-value retournant au CLT 

Le troisième type qui voit le jour est basé sur une idéologie affirmée de refus de la propriété privée d’un espace défini au profit d’une propriété collective et d’une mobilité résidentielle au sein de celle-ci. La propriété est dans les mains d’une société simple (société sans personnalité juridique) dans laquelle les personnes acquièrent des parts proportionnelles au logement occupé. La mobilité résidentielle à l’intérieur du projet est rendue possible via rachat/revente de parts ou location à la société. La société simple présente des avantages fiscaux : pas de taxation sur les loyers et autres dispositions propres aux sociétés. Le précompte immobilier est lui réparti au prorata des parts. Par contre, ce type de projet ne bénéficie pas d’un taux réduit et reste donc soumis aux droits d’enregistrement 12,5% lors de l’achat/vente de parts.