Midi de l’urbanisme | Chez soi, chez eux, chez nous, là-bas…

En 2000, la part de la population brabançonne âgée de 65 ans et plus était de 1/7, soit un des taux les moins élevés de la Wallonie. Il en est tout autre aujourd’hui. C’est à présent 1/5 et bientôt un quart de la population qui se positionne en haut de la pyramide des âges. Un enjeu important et à présent bien identifié pour notre territoire.

Entre rester chez soi, habiter ailleurs, élaborer un projet ensemble ou se tourner vers une institution, il y a des choix à poser. Plusieurs facteurs sont décisifs. À côté de l’attachement au lieu, au voisinage et le confort du logement, il y a aussi de nombreux motifs liés à notre patrimoine et la nécessité de maintenir une capacité financière pour une vie décente. Autant de conditions d’un vieillir heureux dans un lieu adapté et désiré.

Le Midi de l’urbanisme du 17 mai 2024 apportait, au travers de différentes situations résidentielles, des informations de nature urbanistique, immobilière et notariale pour éclairer ces choix.

Avec les interventions de

• Stéphanie Pirard, fonctionnaire déléguée du SPW-TLPE à Wavre
• Maître Pierre-Yves Erneux, notaire à Namur ayant acquis une solide expérience en matière d’habitat groupé
• Philippe Verdonck, agent actif dans l’immobilier en viager – agence viah

Retour sur la conférence

Le temps d’un Midi de l’urbanisme, trois experts ont partagé leurs expériences sur les défis et les modalités que la mobilité résidentielle des ainé·es suggère. Entre cadre et malléabilité des systèmes juridiques, urbanistiques et immobiliers, ils nous ont exposé les défis, apporté autant les solutions que les conditions pour les concrétiser, histoire de rappeler qu’il faut être innovant·es, entouré·es et bien informé·es. Mais le jeu en vaut la chandelle ! Voyons cela.

Des défis démographiques, sociaux, territoriaux et sociétaux

La conférence était introduite par Bénédicte Dawance, coordinatrice de la Maison de l’urbanisme, qui présentait quelques chiffres : une augmentation de la population attendue en Brabant wallon avec une part d’aîné·es qui devrait atteindre les 25% dans quelques années. Sans doute la croissance la plus importante de Wallonie. Cette croissance s’accompagne d’une espérance de vie qui s’allonge. D’autres chiffres interpellent aussi : la part des grands logements occupés par des aîné·es est importante, laissant apparaître un potentiel de création de logements en mobilisant les surfaces sous-occupées. Un calcul simple révèle un potentiel de 8000 logements. Une aubaine à l’heure de la réduction de l’artificialisation des sols, des enjeux d’accessibilité au logement et de l’évolution des modes d’habiter !

Les enjeux se posent aussi en termes du devenir d’un parc bâti hérité des trente glorieuses et des périodes précédentes qu’il faut à présent rénover. Un défi colossal.

Bénédicte Dawance a présenté également le déroulé des activités menées par la Maison de l’urbanisme sur la thématique : ateliers, conférences, formation et visites, le tout devant aboutir à une publication fin 2024. Les ateliers ont révélé les facteurs décisifs de la mobilité résidentielle des aîné·es : ils sont nombreux (voir notre article « récits résidentiels pour raconter ses choix : les 10 vérités »).

Pour conclure en soulignant que si les défis s’énoncent en premier chef à l’échelle individuelle, la Maison de l’urbanisme invite, au travers de ses travaux, à porter le sujet à l’échelle collective : les défis de la mobilité résidentielle des aîné·es sont démographiques, sociaux, territoriaux et sociétaux.

Stéphanie Pirard, fonctionnaire déléguée du Service Public de Wallonie – Territoire, Logement, Patrimoine et Énergie (SPW-TLPE) à Wavre, a ouvert la discussion en mettant en exergue les objectifs inscrits dans les documents stratégiques de la Wallonie : accroître l’offre en logements en nombre et en diversité, des logements de qualité, flexibles, bien situés, accessibles ; le tout dans l’optique de la réduction de la consommation foncière et en réponse aux enjeux énergétiques et climatiques. Une attention est apportée à l’adaptabilité des logements, en prenant en compte la diversité croissante de composition des ménages. À présent adoptés, les CoDT (Code du Développement Territorial) et SDT (Le schéma de développement du territoire) ancrent le principe de centralité : c’est dans ces zones bien situées, les plus accessibles et équipées que les priorités sont mises pour répondre aux besoins résidentiels. C’est dans cet esprit que la production de logements pour les aîné·es se conçoit. Ces documents actent aussi la volonté de soutenir les projets résidentiels alternatifs, dans leurs formes, leur conception et leur mode de gestion. Des projets vecteurs de mixité et de cohésion sociale aussi. Ces ambitions ouvrent la voie à des projets d’habitats groupés, logements intergénérationnels et autres alternatives au logement individuel en garantissant la cohésion territoriale.

La création de logement définie dans le Code

La fonctionnaire déléguée relève également quelques points d’attention sur les récentes modifications du Code. C’est notamment le cas en ce qui concerne la définition de création de logement soumise à permis d’urbanisme. Ainsi, créer un logement c’est : « créer, avec ou sans actes et travaux, un nouvel ensemble composé d’une ou de plusieurs pièces, répondant au minimum aux fonctions de base de l’habitat, à savoir cuisine, salle de bain ou salle d’eau, wc, chambre, occupé à titre de résidence habituelle ou de kot et réservé en tout ou en partie à l’usage privatif et exclusif d’une ou de plusieurs personnes qui vivent ensemble, qu’elles soient unies ou non par un lien familial ». À noter que le Code prévoit la possibilité de procéder par permis d’urbanisme à durée limitée pour la création de logement dans une construction existante ; la remise en pristin état au terme du délai étant de rigueur. Cette mesure permet d’adapter des espaces existants pour accueillir temporairement des aîné·es, tout en garantissant le respect des normes de sécurité et d’accessibilité.

Quelques éléments clés du notariat

L’intervention de Maître Pierre-Yves Erneux, notaire à Namur, s’est concentrée quant à elle, sur quelques éléments clés du notariat agissant sur la mobilité résidentielle des aîné·es : principaux obstacles, solutions généralement envisagées et principaux types de projets renouvelant le lien social. Le tout en questionnant en préambule les tendances actuelles d’une perte d’intérêt d’être propriétaire à mettre en perspective du fait observé que la constitution d’un patrimoine est une garantie pour vivre le plus dignement possible les dernières tranches de vie.

Ainsi trois familles d’obstacles impactant la mobilité résidentielle peuvent être énoncés. Un : les droits d’enregistrement. Particulièrement élevés en Belgique, ils constituent un frein important même en cas d’abattement ou autres taux réduits ; ceux-ci pouvant conditionner la stabilité résidentielle en un lieu. Deux : l’organisation (contractualisation) entre les parties lorsqu’il s’agit d’un projet mené par plusieurs acteurs ; la complexité étant inhérente à la multiplicité des facteurs en jeu. Trois : les règles de droit applicables à la succession. Le statut liant les personnes assure un degré de protection juridique plus ou moins fort à ces dernières, vis-à-vis du survivant ou de la survivante, mais aussi des héritiers et héritières, conditionnant leur faculté d’envisager une mobilité résidentielle. Ces éléments révèlent sans équivoque l’intérêt d’anticiper le devenir du patrimoine des personnes ; les démembrements de propriété par donation ou achat scindé par exemple étant des modalités tout à fait propices.

Quatre principes sont énoncés par Me Erneux parmi le panel de solutions permettant de promouvoir – à tout le moins faciliter – la mobilité résidentielle des aîné·es. Un : l’achat scindé permettant de différencier l’usufruit et la nue-propriété. Les intérêts du mécanisme sont fiscaux et économiques, alors que le système juridique accorde un degré de protection assez élevé à la faveur de l’usufruit. Deux : le bail à vie qui offre deux précieux avantages : la protection du locataire ou de la locataire et la capacité de garantir une stabilité de loyer (loyer fixé sur base d’une espérance de vie). Trois : le commodat qui est un prêt à usage gratuit ; ce mécanisme est toutefois moins protecteur (extinction au décès et possibilité de rupture apportant une certaine précarité). Quatre : la convention alimentaire qui vise les formes de solidarité familiale (accueil d’un membre à titre gratuit) ; ce dernier mécanisme étant toutefois aujourd’hui relativement instable dans le droit.

Enfin, les « villages séniors », les habitats kangourous, les habitats groupés, mécanismes de CLT (community land trust) et les habitats communautaires sont cités parmi les projets promoteurs du lien social. Me Erneux note cependant que l’habitat groupé n’est pas défini dans le code wallon, lui apportant une certaine fragilité juridique. Il note également l’intérêt des CLT car le mécanisme permet à la fois de porter des valeurs sociétales et d’agir comme outil de politique foncière (facilitation et anti spéculation). Enfin, Me Erneux cite la difficulté de concevoir les mécanismes juridiques efficients pour l’habitat communautaire, la coopérative s’avérant peu opérante dans le contexte de la fiscalité belge.

Le troisième intervenant est Philippe Verdonck, agent actif dans l’immobilier en viager en Brabant wallon entre autres. Il nous rappelle le principe du viager qui est une vente d’un bien où l’acheteur et l’acquéreur restent liés pendant une durée. L’acquéreur libère un bouquet , généralement entre 10 et 15% de la valeur vénale du bien, à la signature de l’acte et s’engage à verser une rentre mensuelle correspondant au solde de la valeur du bien. Parmi les avantages du mécanisme pour le vendeur, l’expérience démontre que la motif principal est la volonté de rester chez soi en libérant une valeur financière utile pour se faire aider. Deux autres motifs viennent étayer ces choix. Un : la volonté de maintenir un niveau et confort de vie , d’autant plus que l’espérance de vie augmente. Deux : la volonté de planifier sa succession, y compris, parfois, la volonté de déshériter. Du côté des acquéreurs, c’est le placement d’argent et le fait de ne pas gérer un locataire qui constituent les motivations principales. A noter aussi : le viager est un très petit marché, que les dispositions juridiques apportent un haut degré de protection du vendeur, mais aussi que la rente est indexée et nette d’impôts.